Storica sentenza a tutela della proprietà privata.

Con la sentenza n. 2928/2025, il Consiglio di Stato ha stabilito che i Comuni non possono vietare le locazioni turistiche brevi, se esercitate in forma non imprenditoriale. Una pronuncia destinata a fare giurisprudenza e a ribaltare le scelte regolamentari adottate da molte amministrazioni locali in Italia, da Roma a Firenze, passando per Venezia e Milano.

Cosa stabilisce la sentenza 2928/2025

Da quello che emerge, secondo il massimo organo della giustizia amministrativa, l’attività di locazione turistica di tipo non imprenditoriale non rientra nella sfera dei poteri inibitori delle amministrazioni comunali. Si tratta infatti di un atto di disposizione del diritto di proprietà, legato alla libertà contrattuale del cittadino, che non può essere ostacolato da regolamenti locali.

Il caso specifico ha riguardato il Comune di Sirmione, che nel 2022 aveva tentato di regolamentare in modo restrittivo gli affitti brevi.

Dopo una prima sentenza del TAR, parzialmente favorevole all’amministrazione, il Consiglio di Stato ha ribaltato il verdetto, riconoscendo più nettamente le ragioni di una delle ricorrenti.

Affitti Brevi Non Imprenditoriali e Strutture Ricettive

Il Consiglio di Stato ha ribadito anche la differenza tra affitti brevi non imprenditoriali e strutture ricettive: si tratta di due attività giuridicamente distinte, soggette a regimi diversi.

Un’altra fonte autorevole che conferma, dunque, l’impostazione per cui le locazioni turistiche non possono essere equiparate alle strutture ricettive tradizionali.

Una Svolta per il Settore Extralberghiero

Questa pronuncia rappresenta sicuramente una vittoria per i proprietari immobiliari e per tutto il settore delle locazioni turistiche.

Mentre molte amministrazioni continuano ad invocare regole più rigide per contrastare il fenomeno degli affitti brevi, il Consiglio di Stato ha ribadito che la libertà di contratto è un diritto costituzionalmente tutelato, che non può essere compresso arbitrariamente.

L’auspicio è che il messaggio arrivi chiaro alle varie amministrazioni comunali.

Ottimismo, ma con Cautela

Se è vero che questa sentenza, come altre in passato, va ad arricchire quella giurisprudenza che cerca di arginare i tanti tentativi maldestri delle amministrazioni comunali, regionali e nazionali di sovvertire un impianto giuridico – quello delle locazioni – che è invece sempre stato netto nel distinguere la locazione dalle attività ricettive e nel definire il perimetro delle competenze di ciascun organo, è anche vero che, spesso, per ragioni di mera opportunità politica, i nostri amministratori hanno la tendenza a fare “orecchie da mercante” e tentare comunque la via della regolamentazione temeraria.

Non appena avremo modo di leggere la sentenza integrale, noi di ABBAV organizzeremo un seminario di approfondimento sul tema.