Locazioni Turistiche su
Immobili in Comodato d'Uso

Immobile in comodato d’uso: si può fare locazione turistica?

Con la diffusione della formula degli Affitti Brevi in Italia, sono sempre di più le persone che ci domandano se possono locare degli immobili che hanno in comodato d’uso o che vorrebbero concedere in comodato d’uso a terzi.

Caso classico: i genitori, proprietari di un bene immobile, vogliono concederlo in comodato d’uso ad un figlio perché ne faccia locazione turistica.

Situazioni frequenti, in cui però è facile commettere errori sanzionabili.

Allora meglio fare chiarezza, rispondendo alle domande più frequenti:

  1. Cos’è il comodato d’uso?
  2. Il contratto di comodato d’uso va registrato all’Agenzia delle Entrate?
  3. È possibile locare un immobile ricevuto in comodato d’uso?
  4. È possibile fare locazione turistica su un immobile in comodato d’uso?
  5. Chi dichiara il reddito da locazione relativo ad un immobile concesso in comodato d’uso?

Cos’è il comodato d’uso?

Il comodato d’uso è un contratto attraverso cui un bene – mobile o immobile – viene attribuito in godimento dal Comodante, ossia chi cede il bene, al Comodatario, ossia chi lo riceve.

Quando si parla di comodato riferito a beni immobili si distingue tra:

  • Comodato d’uso gratuito: normalmente, il comodato d’uso è gratuito, ossia non prevede un corrispettivo per il godimento del bene oggetto del contratto.
  • Comodato d’uso oneroso: in alcuni casi, più rari, il Comodante può richiedere una somma al Comodatario, ad esempio un rimborso delle spese sostenute per l’immobile (ad es. spese condominiali). Tale somma deve essere una somma esigua, simbolica, in ogni caso inferiore al valore di mercato del bene immobile, anche perché in quel caso il proprietario dovrebbe necessariamente stipulare un contratto di locazione. Sul punto vedi anche Cassazione n. 3021/2001.

Il contratto di comodato d’uso è una tipologia contrattuale utilizzata solitamente tra soggetti che hanno un rapporto di fiducia.

Art. 1803 Codice Civile:

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito

Il contratto di comodato d’uso va registrato all’Agenzia delle Entrate?

Come si è detto prima, il contratto di comodato d’uso può essere stipulato in forma scritta, ma anche in forma verbale.

Se il contratto è stipulato in forma scritta, è sempre necessaria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla data dell’atto.

Se il contratto è stipulato in forma verbale, la registrazione è necessaria solo quando il comodato venga citato in altro atto sottoposto a registrazione.

Per la registrazione dei contratti di comodato è dovuta l’imposta di registro di 200,00 €, oltre a 16,00 € di imposta di bollo per i soli comodati in forma scritta.

Nel caso di comodati in forma scritta, il contrassegno telematico (ex marca da bollo) deve essere precedente o contestuale alla data di stipula del comodato.

È possibile locare un immobile ricevuto in comodato d’uso?

Sì, è possibile locare un immobile ricevuto in comodato d’uso. A patto che tale possibilità sia espressamente prevista nel contratto.

Si dovrà stipulare, quindi, un contratto di comodato d’uso inserendo una clausola che preveda espressamente la facoltà di locare a terzi l’immobile.

È possibile fare locazione turistica su un immobile in comodato d’uso?

Se, come detto sopra, il contratto di comodato prevede la facoltà – per il Comodatario – di locare il bene a terzi, è pacifico che si possa fare anche locazione turistica.

La locazione turistica, infatti, non è altro che una delle forme in cui si declina la locazione.

Pertanto, salvo specifiche esclusioni inserite nel contratto di comodato d’uso, è parimenti ammessa la possibilità di fare locazione turistica.

Chi dichiara il reddito da locazione relativo ad un immobile concesso in comodato d’uso?

Nei casi in cui vi è un contratto di comodato d’uso di un immobile, occorre sempre verificare  chi sia il soggetto (Comodante o Comodatario) tenuto a dichiarare fiscalmente il reddito da locazione.

Va, anzitutto, precisato che il contratto di comodato è un contratto ad effetti obbligatori e non reali. Questa distinzione, che normalmente interessa principalmente i giuristi, ha un importante effetto sul piano fiscale, in quanto la titolarità del reddito fondiario NON viene trasferita dal soggetto Comodante al soggetto Comodatario.

Ne consegue che – conformemente a quanto previsto dall’art. 26 del DPR n. 917/86 – qualora il soggetto che riceve il bene immobile in comodato stipuli, a sua volta, un contratto di locazione con un terzo soggetto, il reddito del fabbricato andrà comunque imputato al Comodante (proprietario o titolare di diritto reale sul bene). Sarà dunque il Comodante a dover dichiarare il reddito percepito dalla locazione in dichiarazione annuale, per assoggettare il canone alla conseguente tassazione (IRPEF o cedolare secca), indipendentemente dal fatto che poi a percepire effettivamente il canone sia il Comodatario.

Se questa regola vale in generale, dal 2017 – per effetto della progressiva diffusione delle locazioni brevi per finalità turistiche – è stata introdotta una deroga piuttosto rilevante.

Con il D.L. 50/2017, poi convertito in legge, si è infatti introdotta un’eccezione alla regola, che prevede la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di sublocazione o ai contratti onerosi, conclusi dal soggetto Comodatario, purché non eccedenti i 30 giorni.

Pertanto, per effetto di tale modifica normativa, il Comodatario può (ma non è necessariamente obbligato) dichiarare direttamente i redditi percepiti per effetto dei contratti di locazione turistica inferiori a 30 giorni, potendo optare – a seconda della convenienza – per la tassazione con cedolare secca o per la tassazione IRPEF.

Conclusioni

In estrema sintesi:

Il reddito da locazione che derivi dalla messa a reddito di un immobile concesso in comodato d’uso:

  • DEVE essere dichiarato esclusivamente dal Comodante in caso di contratti di locazione di “lungo periodo”, ossia superiori ai 30 giorni;
  • PUÓ essere dichiarato dal Comodatario, in via d’eccezione rispetto alla regola generale, in caso di contratti di locazione breve, ossia inferiori ai 30 giorni.

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