Nel novembre 2024 il Ministero dell’Interno ha diffuso una Circolare (n. 38138 del 18 novembre 2024) che ha destato grande allarme tra gli addetti ai lavori del settore Affitti Brevi, in quanto a molti era parso che imponesse delle nuove e rigide regole sulle modalità di check-in negli appartamenti locati per finalità turistiche.

L’allarme era scattato perché molti host utilizzavano procedure di check-in da remoto, che spesso si basavano sull’utilizzo di sistemi come le Key-Box e l’invio dei documenti tramite app di messaggistica, senza una reale identificazione degli ospiti da parte dell’host prima che gli stessi accedessero all’appartamento.

La Circolare sembrava, dunque, rappresentare una messa al bando definitiva dell’utilizzo di tali metodi di check-in.

A ben vedere, però, anche grazie al recentissimo intervento chiarificatore del Consiglio di Stato con sentenza n. 05732/2025 del 21-11-2025, si è fatto tanto rumore per nulla.

La disciplina del check-in negli affitti brevi non ha subito sostanziali variazioni per effetto della Circolare del 2024, ma rimane quella che deriva dal TULPS – art. 109, che esamineremo nel prosieguo.

Identificazione degli Ospiti e Trasmissione dei Dati

Nella formulazione del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, al citato art. 109, si possono individuare 2 fasi:

1. Identificazione degli Ospiti
2. Trasmissione dei Dati degli Alloggiati alla Questura Competente

La fase di identificazione prevede, a carico del gestore della struttura, che questi debba richiedere l’esibizione di un documento valido prima di poter dare alloggio ai turisti. Tale fase, infatti, è funzionale alla verifica di corrispondenza tra la persona che si è presentata ed il documento con cui si presenta.

A questa prima fase, necessaria ed imprescindibile, si aggiunge una seconda fase, che prevede la trasmissione dei dati degli alloggiati alla questura competente.

Le modalità di trasmissione dei dati si sono evolute negli anni e, per effetto di modifiche legislative, si è arrivati all’odierna modalità di trasmissione telematica delle schedine alloggiati.

Il Ricorso al Tar per impugnare la Circolare

Quando nel 2024 è stata pubblicata la Circolare, tra i titoli sensazionalistici ed il panico degli operatori, alcuni rappresentanti del settore extralberghiero decidevao di impugnarne il contenuto, proponendo un ricorso di fronte al TAR Lazio.

Il timore degli operatori e delle associazioni era che la Circolare introducesse un nuovo obbligo di eseguire i check-in in presenza, escludendo ogni ricorso a tecnologie in grado di snellire la procedura.

Il TAR Lazio, con sentenza n. 10210/2025, accoglieva il ricorso, annullando la Circolare del Ministero, ritenendo che la Circolare avesse effettivamente creato un nuovo obbligo, sproporzionato ed in carenza di adeguata istruttoria.

La Decisione del Consiglio di Stato sulla Vicenda

La sentenza del TAR Lazio veniva impugnata dal Ministero dell’Interno, finendo all’esame del Consiglio di Stato, che con recentissima sentenza ha accolto le tesi del Ministero, riformando la sentenza di primo grado e ripristinando dunque gli effetti della circolare ministeriale.

Tra gli aspetti salienti della decisione del Consiglio di Stato, emerge che

• la Circolare era una circolare interna, rivolta ai Prefetti ed alle Questure, non suscettibile di creare illecitamente un nuovo obbligo a carico degli host, ma che invitava ad un maggiore controllo su comportamenti ritenuti non compatibili con la disciplina del TULPS in materia di check-in
• l’obbligo del check-in rimane quello da sempre disciplinato dal TULPS (art. 109), strutturato nelle fasi di identificazione dell’ospite e trasmissione dei dati
• lo scopo della Circolare era quello di focalizzare l’attenzione su pratiche non compatibili con il dettato del TULPS, come l’invio – senza identificazione – dei documenti degli ospiti, con conseguente accesso in struttura senza verifica dell’identità.

Check-in in presenza o no?

Ma allora il check-in si deve fare in presenza o no?

Tra i tanti aspetti esaminati dalla sentenza del Consiglio di Stato, si parla anche del check-in in presenza o “de visu”. Il Collegio si è espresso incidentalmente sulla questione in questi termini:

“Per scrupolo di completezza, non sfugge al Collegio che, a rigor di logica, la identificazione de visu al centro delle contestazioni non si esaurisce giocoforza nella verifica analogica in presenza da parte del titolare atteso che, attraverso le nuove tecnologie dell’informazione, essa potrebbe essere effettuata mediante appositi dispositivi di video collegamento predisposti dal gestore all’ingresso della struttura purché idonei ad accertare, hic et nunc, l’effettiva corrispondenza tra ospite e titolare del documento di identità, esibito o trasmesso con altro canale telematico all’atto dell’accesso alla struttura (es. spioncino digitale o QR code che faccia un fermoimmagine). Senonché, la circolare non tocca questi aspetti, né per converso li esclude categoricamente, limitandosi a censurare le procedure più estreme di check in remoto con cui i gestori acquisiscono semplicemente i documenti di identità degli ospiti senza alcun controllo visivo e trasmettono agli stessi codici di apertura automatizzata delle porte o di key box poste all’ingresso, vanificando in tal modo la ratio securitaria sottesa all’identificazione de visu e alla successiva comunicazione all’Autorità locale di pubblica sicurezza previsti dall’art. 109 T.U.L.P.S.“

Posto quanto detto prima su cosa si intende per identificazione degli ospiti e successiva trasmissione dei dati, assodato che la Circolare Ministeriale censurava solo i check-in svolti in assenza di identificazione, anche il Consiglio di Stato sembra dare una lettura dell’art. 109 del TULPS tale per cui la fase di identificazione dell’ospite non richieda necessariamente la presenza fisica delle parti interessate, purché sia comunque garantita un’identificazione concreta (“hic et nunc“) degli ospiti prima dell’accesso in struttura, anche mediante l’utilizzo delle più recenti tecnologie.

Tale impostazione appare coerente con il dettato normativo del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, che – pur concepito quasi un secolo fa – si preoccupa di garantire l’accesso dei soli ospiti muniti identificati nei rispettivi documenti, non anche delle modalità di identificazione.