Premessa: un quadro giurisprudenziale in tensione sugli affitti brevi

Le recenti pronunce della Corte costituzionale n. 186/2025 e del Consiglio di Stato n. 2928/2025 rappresentano due snodi fondamentali nel dibattito giuridico sui limiti alle locazioni turistiche non imprenditoriali.

Pur non configurando una contraddizione formale, le due sentenze delineano orientamenti interpretativi divergenti, generando una tensione sistemica che incide direttamente sulla regolazione degli affitti brevi da parte di Regioni e Comuni.

Il risultato è un quadro normativo instabile e frammentato, con potenziali ricadute rilevanti sia sul piano della certezza del diritto sia sul fronte del contenzioso amministrativo.

Ambito e ratio delle pronunce giurisprudenziali

1. Consiglio di Stato n. 2928/2025: centralità del diritto di proprietà

La sentenza del Consiglio di Stato assume una posizione netta e sostanziale in materia di locazioni turistiche non imprenditoriali, affermando principi di particolare rilevanza:

• la locazione turistica non imprenditoriale rientra pienamente nell’ordinamento civilistico;
• essa costituisce esercizio diretto del diritto di proprietà e della libertà contrattuale;
• Regioni e Comuni non possono introdurre regimi autorizzatori, contingentamenti o limiti quantitativi, nemmeno in via indiretta;
• i poteri degli enti territoriali si esauriscono in attività di monitoraggio, censimento e controllo ex post.

L’approccio del giudice amministrativo è chiaramente sostanzialistico: qualunque misura che incida sulla possibilità concreta di locare un immobile a fini turistici si traduce in una compressione illegittima di diritti fondamentali, anche se formalmente qualificata come disciplina turistica.

2. Corte costituzionale n. 186/2025: il profilo competenziale e territoriale

Di segno diverso è l’impostazione della Corte costituzionale, chiamata a pronunciarsi sulla legge regionale toscana in materia di affitti brevi. La Corte:

• riconosce l’ampia competenza regionale in materia di turismo e governo del territorio;
• ritiene astrattamente legittima la possibilità per i Comuni di introdurre criteri, limiti e autorizzazioni per le locazioni brevi;
• subordina tale legittimità al rispetto dei principi di necessità, proporzionalità e non discriminazione.

L’approccio della Consulta è prevalentemente formale e competenziale, fondato sulla distinzione tra:

• disciplina del contratto di locazione (di competenza statale);
• regolazione degli effetti turistici e territoriali del fenomeno (di competenza regionale).

Profili di frizione interpretativa tra Corte costituzionale e Consiglio di Stato

La criticità emerge nella diversa qualificazione giuridica del medesimo fenomeno:

• per il Consiglio di Stato, la locazione turistica non imprenditoriale resta un atto privatistico puro, sottratto a logiche autorizzatorie;
• per la Corte costituzionale, essa può essere oggetto di regolazione territoriale in quanto fenomeno con impatto sul sistema turistico locale.

Si apre così una zona grigia nella quale misure formalmente giustificate come “turistiche” rischiano di produrre effetti sostanzialmente impeditivi, in contrasto con i principi affermati dal giudice amministrativo.

Implicazioni sistemiche per affitti brevi e regolamenti comunali

Le ricadute pratiche di questo doppio orientamento sono significative:

• rafforzamento del potere regolatorio locale sul piano politico-amministrativo;
• incremento della vulnerabilità giuridica dei regolamenti comunali;
• elevato rischio di contenzioso seriale e disomogeneità territoriale;
• assenza di un criterio chiaro per individuare il confine tra regolazione legittima e compressione illegittima del diritto di proprietà.

In tale contesto, operatori e proprietari si trovano esposti a un’incertezza normativa che incide direttamente sulla gestione degli immobili in locazione turistica.

Conclusione: la necessità di un intervento legislativo chiarificatore

Le sentenze della Corte costituzionale e del Consiglio di Stato non si elidono, ma non convergono.
Il risultato è un sistema giuridico disallineato che rende urgente un intervento chiarificatore del legislatore statale, volto a definire in modo univoco i limiti della regolazione territoriale degli affitti brevi non imprenditoriali.

In assenza di tale intervento, il rischio concreto è quello di una proliferazione di regolamenti comunali formalmente legittimi ma sostanzialmente contestabili, con conseguente aumento dell’instabilità normativa e del conflitto giudiziario.