L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato l’aggiornamento 2026 della guida dedicata alle locazioni brevi, con l’obiettivo di ricostruire in maniera organica il quadro fiscale applicabile a proprietari, host, intermediari immobiliari e piattaforme telematiche.

Più che introdurre novità operative, il documento svolge una funzione ricognitiva e sistematica: raccoglie in un unico testo le regole oggi applicabili alle locazioni brevi dopo le modifiche intervenute negli ultimi anni, dalla riforma della cedolare secca fino all’introduzione del CIN e al nuovo limite dei due appartamenti.

La guida rappresenta quindi un riferimento utile per chiarire quali attività rientrano realmente nella disciplina delle locazioni brevi e quali, invece, rischiano di essere considerate attività imprenditoriali.

Scarica la guida -> Locazioni Brevi: La Disciplina Fiscale e le Regole per gli Intermediari

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Quando si Applica la Disciplina delle Locazioni Brevi

Il documento conferma che il regime fiscale delle locazioni brevi continua ad applicarsi ai contratti:

• di durata non superiore a 30 giorni
• aventi ad oggetto immobili abitativi situati in Italia
• stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa.

La guida chiarisce inoltre che il regime comprende anche:

• sublocazioni
• contratti stipulati dal comodatario
• locazioni di singole stanze
• contratti comprensivi di servizi accessori come pulizia, biancheria e Wi-Fi.

Resta invece esclusa l’erogazione di servizi ulteriori assimilabili ad attività ricettiva, come colazione, somministrazione di alimenti, transfer o servizi turistici aggiuntivi. In questi casi, l’attività può assumere natura imprenditoriale anche se esercitata in forma non abituale.

La distinzione continua quindi a basarsi non soltanto sulla durata del contratto, ma anche sul livello dei servizi offerti.

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Il Limite dei Due Appartamenti Entra Stabilmente nel Quadro Normativo

Uno degli aspetti centrali richiamati dalla guida riguarda il nuovo limite quantitativo introdotto dal 2026.

L’Agenzia ricorda che il regime fiscale delle locazioni brevi può oggi essere applicato solo in presenza di non più di due appartamenti destinati a tale finalità per ciascun periodo d’imposta.

Oltre questa soglia opera la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale.

Il documento non introduce ulteriori criteri interpretativi, ma consolida un principio ormai centrale nel sistema fiscale delle locazioni turistiche: il numero degli immobili costituisce oggi uno degli elementi principali utilizzati per distinguere la gestione patrimoniale privata dall’attività organizzata.

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Cedolare Secca: Confermata la Struttura Attuale

La guida riepiloga anche il funzionamento della cedolare secca applicabile alle locazioni brevi.

L’imposta sostitutiva continua a prendere il posto di:

• IRPEF
• addizionali regionali e comunali
• imposta di registro
• imposta di bollo.

Il documento richiama inoltre il sistema delle aliquote attualmente vigente:

• 26% come aliquota ordinaria
• 21% applicabile a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.

Particolare attenzione viene posta alla determinazione della base imponibile.

L’Agenzia conferma infatti che la cedolare si applica sull’intero corrispettivo lordo incassato, senza applicazione dell’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime IRPEF ordinario.

Anche i servizi accessori inclusi nel canone concorrono quindi alla formazione dell’imponibile.

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Centrale il Ruolo degli Intermediari

Una parte significativa della guida è dedicata agli obblighi degli intermediari immobiliari e dei portali telematici.

L’Agenzia ribadisce che gli intermediari che intervengono nella conclusione del contratto devono trasmettere:

• dati del locatore
• durata del contratto
• indirizzo dell’immobile
• importo del corrispettivo
• codice identificativo nazionale (CIN).

La comunicazione deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo.

La guida chiarisce inoltre che l’obbligo di comunicazione non riguarda chi si limita a pubblicizzare l’immobile, ma solo gli operatori che intervengono concretamente nella fase di conclusione del contratto.

Si tratta di un passaggio importante soprattutto per distinguere attività meramente promozionali da attività di intermediazione effettiva.

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Ritenuta del 21% e Tracciabilità Fiscale

Il documento conferma anche il funzionamento della ritenuta del 21% applicata dagli intermediari che incassano o gestiscono i pagamenti dei canoni.

La ritenuta continua a operare:

• a titolo di acconto
• sull’intero corrispettivo lordo
• al momento dell’accredito al locatore.

L’Agenzia ribadisce inoltre che:

• le somme versate a titolo di deposito cauzionale non rientrano nella base imponibile
• i semplici prestatori di servizi di pagamento non assumono il ruolo di intermediari fiscali
• gli obblighi di ritenuta restano in capo ai soggetti che partecipano alla gestione economica del contratto.

Nel complesso emerge un sistema sempre più orientato alla tracciabilità integrale dei flussi legati agli affitti brevi.

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Una Guida che Consolida il Nuovo Assetto Fiscale delle Locazioni Brevi

La pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate assume soprattutto valore sistematico.

Il documento raccoglie infatti in maniera coordinata:

• disciplina della cedolare secca
• limiti quantitativi
• obblighi comunicativi
• ruolo degli intermediari
• regime delle ritenute
• coordinamento con il CIN.

Per operatori del settore, property manager e host rappresenta quindi uno strumento utile per avere una lettura aggiornata e coerente dell’attuale impianto fiscale delle locazioni brevi.

Fonte: guida ufficiale Agenzia delle Entrate “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari” – aggiornamento aprile 2026.