ABBAV ha inviato all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato e alla Direzione Generale per la Tutela del Consumatore una segnalazione sulla comunicazione adottata da Airbnb per l’introduzione del modello “Prezzi Semplificati”, previsto dal 13 ottobre 2026.

L’Associazione chiede di verificare la completezza e la trasparenza delle informazioni fornite agli host italiani, con particolare riferimento ai possibili effetti fiscali derivanti dall’aumento dei prezzi.

Di seguito il testo integrale della lettera.

Spett.le
Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato

Alla cortese attenzione della
Direzione Generale per la Tutela del Consumatore

ABBAV – Associazione Bed & Breakfast, Affittacamere e Locazioni Turistiche del Veneto, associazione di categoria rappresentativa degli operatori dell’ospitalità extralberghiera e delle locazioni turistiche, sottopone alla valutazione di codesta Autorità la presente segnalazione, affinché venga verificata la conformità della comunicazione commerciale adottata da Airbnb Ireland UC in occasione dell’introduzione obbligatoria del nuovo modello commissionale denominato “Prezzi Semplificati”, la cui entrata in vigore per gli host italiani è stata comunicata per il 13 ottobre 2026.

La segnalazione viene formulata nell’interesse della vasta platea di host italiani che utilizzano la piattaforma, comprendente:

• persone fisiche che concedono in locazione uno o più immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
• microimprese e operatori professionali del comparto extralberghiero;
• soggetti che applicano differenti regimi fiscali, tra cui la cedolare secca, il regime forfetario e il regime ordinario.

ABBAV non intende contestare la libertà imprenditoriale della piattaforma di modificare il proprio modello commissionale, né formulare valutazioni sulla misura percentuale della commissione applicata.

L’oggetto della presente segnalazione riguarda esclusivamente la completezza, trasparenza e correttezza delle informazioni fornite agli host italiani, in una fase che precede l’assunzione di decisioni economiche particolarmente rilevanti, quali la modifica dei prezzi degli annunci e la conseguente ridefinizione delle strategie commerciali e fiscali delle strutture.

1. La comunicazione predisposta da Airbnb

In data 8 luglio 2026 numerosi associati ABBAV hanno ricevuto da Airbnb una comunicazione ufficiale relativa al passaggio obbligatorio al modello denominato “Prezzi Semplificati”.

La medesima comunicazione risulta pubblicata anche sul sito ufficiale di Airbnb, alla pagina:

https://www.airbnb.com/resources/hosting-homes/a/simplifying-service-fees-749

nonché nelle pagine di assistenza dedicate agli host.

Nella comunicazione Airbnb afferma, tra l’altro:

“Intervieni subito per mantenere invariati i tuoi compensi.”

Successivamente precisa:

“Abbiamo creato uno strumento che ti aiuta a modificare i tuoi prezzi per tenere conto dei costi di gestione singoli.”

La comunicazione conclude quindi affermando:

“Per mantenere invariati i tuoi compensi, modifica i prezzi entro il 13 ottobre. In caso contrario riceverai pagamenti di importo inferiore rispetto al passato.”

Airbnb comunica inoltre che, per semplificare i prezzi, le commissioni precedentemente suddivise tra host e ospite saranno combinate in un’unica commissione del 15,5%, trattenuta dal prezzo impostato dall’host.

L’intero messaggio appare pertanto costruito sull’assunto che l’host, aumentando il prezzo dell’annuncio mediante lo strumento predisposto dalla piattaforma, possa mantenere sostanzialmente invariato il proprio risultato economico.

2. L’informazione che non risulta adeguatamente rappresentata

Ad avviso di ABBAV, la comunicazione non esplicita un’informazione essenziale per gli host che operano nel contesto fiscale italiano.

Una parte particolarmente significativa degli host italiani svolge l’attività di locazione turistica come persona fisica, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, applicando il regime della cedolare secca.

Altri operatori esercitano invece attività imprenditoriale applicando il regime forfetario.

Per le locazioni brevi assoggettate a cedolare secca, la base imponibile è infatti costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario. Per i contribuenti forfetari, il reddito imponibile viene invece determinato applicando il coefficiente di redditività previsto per l’attività esercitata all’ammontare complessivo dei ricavi o compensi percepiti, senza una deduzione analitica delle singole commissioni sostenute.

Il suggerimento di aumentare il prezzo dell’annuncio per “mantenere invariati i compensi” può produrre effetti fiscali ulteriori rispetto a quelli illustrati nella comunicazione.

Per conservare il medesimo importo netto dopo la trattenuta della nuova commissione, Airbnb consiglia all’host di aumentare il nuovo corrispettivo richiesto al cliente.

Tale aumento determina:

• per l’host in cedolare secca, un incremento del canone o corrispettivo lordo assoggettato all’imposta sostitutiva;
• per l’operatore in regime forfetario, un incremento dei ricavi sui quali viene applicato il relativo coefficiente di redditività, nonché il rischio di superare la soglia degli 85.000 €;
• nei casi previsti dalla disciplina previdenziale applicabile, un possibile incremento della base sulla quale vengono determinati i contributi.

L’host può quindi ricevere dalla piattaforma un pagamento sostanzialmente analogo a quello precedente, ma trovarsi a sostenere una maggiore imposizione fiscale e, in determinate situazioni, previdenziale.

Il risultato economico effettivo non può pertanto essere considerato automaticamente invariato.

3. Esempio rappresentativo

La stessa documentazione di Airbnb rappresenta, in termini esemplificativi, il passaggio dal precedente modello suddiviso al nuovo modello commissionale unico.

Nel modello precedente, a fronte di un prezzo dell’alloggio impostato dall’host in euro 100:

• Airbnb tratteneva all’host una commissione indicativamente pari al 3%;
• l’host riceveva circa euro 97;
• l’ospite sosteneva separatamente la commissione di servizio applicata dalla piattaforma;
• il corrispettivo della locazione impostato dall’host rimaneva pari a euro 100.

Nel nuovo modello, per ottenere un pagamento prossimo ai medesimi euro 97, l’host viene invitato a elevare il prezzo indicativamente a euro 115.

Su tale importo Airbnb applica la commissione unica del 15,5%, con un pagamento finale all’host sostanzialmente analogo a quello precedente. L’esempio ufficiale di Airbnb rappresenta infatti un prezzo impostato a euro 115 e un pagamento all’host pari a circa euro 97. Per il sistema fiscale italiano, tuttavia, il corrispettivo lordo della locazione passa da euro 100 a euro 115.

A parità di pagamento materialmente accreditato dalla piattaforma, l’host in cedolare secca viene quindi assoggettato a tassazione su un importo più elevato.

Analogamente, l’operatore in regime forfetario registra un maggiore ammontare di ricavi da sottoporre al coefficiente di redditività previsto per la propria attività, rischiando di superare il limite di fatturato, perdendo tutte le agevolazioni previste da tale regime.

Ne deriva una differenza tra:

• compenso o pagamento erogato dalla piattaforma, che può rimanere sostanzialmente invariato;
• reddito effettivamente disponibile dopo le imposte, che,  invece, diminuisce.

Tale distinzione non risulta evidenziata con sufficiente chiarezza nella comunicazione destinata agli host italiani.

4. La possibile omissione informativa

Airbnb rappresenta l’adeguamento dei prezzi come uno strumento idoneo a “mantenere invariati i compensi”, ma non informa espressamente il destinatario che, nel contesto fiscale italiano, il mantenimento del medesimo pagamento lordo o accredito della piattaforma può comportare:

• l’aumento del corrispettivo fiscalmente rilevante;
• una maggiore imposizione tributaria;
• un incremento degli oneri previdenziali per alcune categorie di operatori;
• una riduzione del reddito effettivamente disponibile;
• la necessità di aumentare ulteriormente i prezzi qualora l’host intenda compensare anche il maggiore carico fiscale.

L’informazione omessa appare rilevante perché può incidere direttamente sulle decisioni degli host relative:

• all’aumento dei prezzi;
• alla permanenza sulla piattaforma;
• alla distribuzione degli annunci su piattaforme alternative;
• alla convenienza economica dell’attività;
• alla definizione dei budget e delle politiche tariffarie;
• alla scelta del regime organizzativo e fiscale applicabile.

Una comunicazione più completa avrebbe dovuto distinguere chiaramente il concetto di “pagamento ricevuto da Airbnb” dal concetto di “reddito netto dopo imposte e contributi”, invitando gli host a valutare gli effetti fiscali dell’adeguamento.

La generica indicazione secondo cui l’host può mantenere invariati i compensi rischia invece di far percepire come economicamente neutro un cambiamento che, per una parte significativa degli operatori italiani, neutro non è.

5. Possibili profili di rilevanza normativa

ABBAV chiede a codeste Autorità di valutare la comunicazione descritta tenendo conto delle differenti qualificazioni soggettive degli host destinatari.

Con riferimento alle persone fisiche e alle microimprese, si chiede di verificare l’eventuale rilevanza degli articoli 20, 21 e 22 del D.Lgs. 206/2005, con particolare riferimento:

• alla possibile omissione di informazioni rilevanti;
• alla capacità della comunicazione di influenzare una decisione economica consapevole;
• alla possibile rappresentazione come economicamente neutro di un adeguamento che può produrre effetti fiscali sfavorevoli;
• alla chiarezza e comprensibilità complessiva delle informazioni rese.

La competenza delle Autorità in materia di pratiche commerciali scorrette si estende anche alle microimprese.

Si rimette inoltre alle Autorità la valutazione circa l’applicabilità del D.Lgs. 145/2007 in materia di pubblicità ingannevole nei rapporti tra imprese, il cui scopo è tutelare i professionisti dalla pubblicità ingannevole e dalle relative conseguenze sleali. sostituirsi all’Autorità nella qualificazione giuridica dei rapporti intercorrenti tra Airbnb e le differenti categorie di host, ma chiede che la comunicazione venga esaminata considerando l’eterogeneità dei destinatari e la concreta rilevanza economica dell’informazione omessa.

6. Il contesto di mercato e gli effetti sui consumatori finali

Airbnb costituisce uno dei principali canali digitali di accesso al mercato delle locazioni turistiche e dell’ospitalità extralberghiera.

Per numerosi operatori, in particolare per le strutture di minori dimensioni e per gli host non imprenditoriali, la piattaforma rappresenta uno strumento essenziale per l’acquisizione delle prenotazioni e per l’accesso alla domanda nazionale e internazionale.

La modifica riguarda pertanto una platea estremamente ampia di operatori e può produrre conseguenze che non rimangono circoscritte al rapporto tra piattaforma e host.

La necessità di aumentare i prezzi per compensare la maggiore commissione trattenuta all’host e l’incremento del carico fiscale derivante dall’aumento del corrispettivo lordo gli eventuali ulteriori oneri previdenziali, può infatti riflettersi sul prezzo finale sostenuto dai viaggiatori.

Ogni valutazione circa l’eventuale rilevanza concorrenziale di tale fenomeno viene rimessa alle competenze esclusive dell’Autorità.

7. Richieste all’Autorità

Alla luce di quanto esposto, ABBAV chiede cortesemente che codeste Autorità vogliano valutare:

1. la completezza, chiarezza e correttezza della comunicazione commerciale predisposta da Airbnb Ireland UC;
2. se l’espressione “mantenere invariati i compensi” sia idonea a rappresentare correttamente le effettive conseguenze economiche dell’adeguamento richiesto agli host italiani;
3. se la mancata distinzione tra pagamento accreditato dalla piattaforma, corrispettivo lordo fiscalmente rilevante e reddito netto dopo le imposte possa integrare un’omissione informativa rilevante;
4. se la comunicazione avrebbe dovuto contenere uno specifico avvertimento circa la possibilità che l’aumento dei prezzi determinasse un maggiore carico fiscale e, in alcuni casi, previdenziale;
5. se le informazioni fornite risultino idonee a consentire agli host italiani, comprese le persone fisiche e le microimprese, di assumere una decisione economica pienamente consapevole;
6. l’eventuale rilevanza della condotta ai sensi degli articoli 20, 21 e 22 del D.Lgs. 206/2005 e, ove applicabile, del D.Lgs. 145/2007;
7. l’eventuale sussistenza dei presupposti per l’avvio di un procedimento istruttorio;
8. l’opportunità di richiedere ad Airbnb di integrare tempestivamente la comunicazione destinata agli host italiani, distinguendo espressamente il mantenimento del pagamento erogato dalla piattaforma dal mantenimento del reddito netto effettivamente disponibile.

ABBAV resta a completa disposizione dell’Autorità per fornire ulteriori chiarimenti, documentazione, simulazioni economiche o testimonianze degli operatori interessati.

Considerata la prevista entrata in vigore del nuovo modello in data 13 ottobre 2026, si rappresenta l’opportunità di una valutazione tempestiva, affinché gli host possano ricevere informazioni complete prima di procedere alla modifica dei propri prezzi.

Distinti saluti.

ABBAV – Associazione Bed & Breakfast, Affittacamere e Locazioni Turistiche del Veneto