Il Comune di Verona sta valutando nuove regole urbanistiche per gli affitti turistici nel centro storico. La proposta è contenuta nella Variante n. 70 al Piano degli Interventi e interessa Locazioni Turistiche, Bed & Breakfast e altre Strutture Extralberghiere.

Alla data del 22 luglio 2026, la Variante non risulta ancora entrata in vigore. Il provvedimento deve completare l’iter in Consiglio comunale prima di poter produrre effetti.

Vediamo cosa prevede la proposta e quali verifiche devono effettuare oggi host e proprietari.

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Che cos’è la Variante 70

La Variante 70 è una proposta di modifica del Piano degli Interventi del Comune di Verona.

Il Piano degli Interventi stabilisce quali utilizzi sono consentiti negli immobili e nelle diverse zone della città. La proposta nasce con l’obiettivo di disciplinare in modo più preciso l’utilizzo turistico degli appartamenti nel centro storico.

Il percorso amministrativo non è ancora concluso. L’esame in commissione, l’adozione in Consiglio comunale, la fase delle osservazioni e l’approvazione sono passaggi distinti.

Per questo motivo, non è corretto parlare oggi di un divieto già operativo.

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Perché Verona vuole intervenire

Il Comune collega la Variante alla crescente presenza di locazioni turistiche nel Centro Storico.

Gli obiettivi dichiarati riguardano principalmente:

• la tutela della residenza stabile;
• la salvaguardia del centro storico UNESCO;
• il mantenimento dei servizi per i residenti;
• l’equilibrio tra attività turistiche e vita cittadina;
• una migliore distribuzione dei flussi turistici.

La regolamentazione degli affitti brevi rientra quindi in un progetto più ampio di tutela urbanistica e sociale del centro storico.

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Cosa potrebbe cambiare per locazioni turistiche e B&B

La proposta prevede di ricondurre le locazioni turistiche e i B&B alla categoria urbanistica turistico-ricettiva.

Per le nuove aperture, il cambiamento principale potrebbe riguardare la destinazione d’uso.

Sarà quindi necessario verificare:

• quale sia la destinazione d’uso legittima dell’immobile;
• se la destinazione turistico-ricettiva sia ammessa dal Piano degli Interventi;
• se sia necessario ottenere un cambio di destinazione d’uso;
• quali procedure, condizioni o eventuali oneri siano previsti per il singolo immobile;
• se la presenza di vincoli sull’edificio possa incidere sugli interventi eventualmente necessari.

La Variante non sembra introdurre un divieto assoluto di nuove locazioni turistiche. Tuttavia, potrebbe limitare le nuove aperture negli immobili per i quali la destinazione turistico-ricettiva non sia ammessa o non possa essere ottenuta.

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Cosa succede alle attività già esistenti

Secondo quanto annunciato dal Comune, le locazioni turistiche già esistenti potrebbero continuare a operare quando risultano:

• legittimamente avviate;
• in possesso del Codice Identificativo Nazionale prima dell’adozione della Variante.

Questa tutela dovrà essere confermata nel testo definitivo.

ABBAV porrà, inoltre, il problema della salvaguardia delle locazioni esistenti, anche in caso di passaggio di titolarità dovuto a cause quali successioni ereditarie, cessioni e via dicendo, che ad oggi rendono necessaria, per come è strutturata la procedura regionale, una chiusura con contestuale riapertura (e quindi non un reale subentro).

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Quali zone sono interessate

La proposta riguarda principalmente il Centro Storico Maggiore, cioè l’area racchiusa dalle Mura Magistrali.

Fuori da questo perimetro potrebbero continuare ad applicarsi le regole urbanistiche ordinarie. Tuttavia, anche negli altri quartieri l’apertura di una locazione turistica deve rispettare la normativa regionale, nazionale e comunale.

La posizione dell’immobile deve essere verificata utilizzando gli strumenti urbanistici ufficiali. Le normali denominazioni immobiliari, come “zona centro” o “vicino all’Arena”, non sono sufficienti.

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La posizione di ABBAV

ABBAV esprime una posizione critica rispetto all’impostazione della Variante 70 e non condivide misure che rischiano di limitare in modo generalizzato l’attività delle locazioni turistiche e delle strutture extralberghiere regolarmente avviate.

La tutela della residenzialità e del centro storico rappresenta un obiettivo legittimo. Tuttavia, tali finalità non possono tradursi in interventi sproporzionati, privi di un’adeguata valutazione degli effetti economici e incapaci di distinguere tra operatori regolari, situazioni abusive e differenti modelli di ospitalità.

Una modifica della destinazione urbanistica richiesta per le nuove attività potrebbe incidere in maniera significativa:

• sul valore e sulla commerciabilità degli immobili;
• sulla libertà dei proprietari di utilizzare il proprio patrimonio;
• sugli investimenti già programmati o in corso;
• sul mercato delle compravendite e delle locazioni;
• sull’attività di host e piccoli gestori professionali;
• sull’indotto economico collegato all’ospitalità extralberghiera.

ABBAV ritiene inoltre necessario evitare assimilazioni improprie tra Bed & Breakfast, locazioni turistiche e altre strutture ricettive. Si tratta di attività disciplinate da presupposti, obblighi e modalità gestionali differenti, che non possono essere ricondotte automaticamente a un’unica categoria senza una valutazione puntuale delle conseguenze.

L’Associazione chiede quindi che il Comune assicuri un confronto concreto con le rappresentanze degli operatori, renda disponibili analisi documentate sull’impatto della misura e definisca regole chiare, proporzionate e rispettose delle attività legittimamente esercitate.

ABBAV seguirà con particolare attenzione l’intero iter della Variante 70 e si riserva di approfondire, con i propri consulenti, ogni eventuale profilo di illegittimità, irragionevolezza o sproporzione della disciplina che dovesse essere adottata.

L’Associazione valuterà inoltre tutte le iniziative istituzionali e giuridiche ritenute opportune per tutelare gli host, i proprietari e gli operatori regolari, qualora il provvedimento dovesse incidere in modo ingiustificato sull’esercizio delle attività e sul mercato immobiliare del territorio veronese.

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Conclusioni

La Variante 70 potrebbe modificare in modo significativo le condizioni per l’apertura di nuove locazioni turistiche e B&B nel centro storico di Verona, con possibili effetti anche sugli investimenti immobiliari già programmati o in fase di valutazione.

Al momento, tuttavia, la disciplina non risulta ancora vigente. Il quadro definitivo dipenderà dal testo adottato, dalle eventuali disposizioni transitorie e dalle modalità applicative che saranno stabilite dal Comune.

ABBAV non condivide misure generalizzate o sproporzionate che possano penalizzare gli operatori regolari e incidere pesantemente sul mercato immobiliare.

Chi ha un progetto in corso o sta valutando l’acquisto, la ristrutturazione o la destinazione di un immobile agli affitti turistici dovrebbe muoversi con particolare attenzione, verificando tempestivamente la propria posizione e la documentazione disponibile.

Per capire come procedere e quando intervenire, è possibile contattare ABBAV. L’Associazione supporta host, proprietari e gestori nella lettura degli sviluppi normativi e nella valutazione delle azioni più opportune rispetto al singolo progetto.