Affitti brevi, l’Europa prepara nuove regole: cosa prevede l’Affordable Housing Act e quali rischi corre il settore

La Commissione europea propone un quadro comune per consentire alle autorità locali di intervenire nelle aree sottoposte a pressione abitativa.

Non si tratta di un divieto generalizzato, ma il provvedimento potrebbe aprire la strada a limiti e restrizioni territoriali.

Per ABBAV, la crisi della casa non può essere affrontata attribuendone la responsabilità alle locazioni turistiche.

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La Proposta della Commissione Europea

La Commissione europea ha presentato il 9 settembre 2026 una proposta di regolamento denominata Affordable Housing Act, destinata a definire un quadro comune per gli interventi pubblici a tutela dell’accessibilità economica e della disponibilità degli alloggi.

Il provvedimento riguarda anche le locazioni brevi, ma è importante chiarire subito un punto: Bruxelles non ha introdotto un divieto europeo né ha stabilito direttamente limiti alle giornate di locazione.

La proposta individua, invece, le condizioni alle quali gli Stati membri, le Regioni o le amministrazioni locali potranno adottare misure restrittive nelle cosiddette “aree sottoposte a pressione abitativa”.

La competenza sulle politiche della casa rimarrà quindi nazionale, regionale e locale. L’Unione europea intende però stabilire una metodologia comune, con l’obiettivo dichiarato di rendere gli interventi più trasparenti, motivati e compatibili con le libertà del mercato interno.

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Da dove nasce l’intervento europeo

L’iniziativa parte dalla crescente difficoltà di accedere a un’abitazione a prezzi sostenibili, particolarmente evidente nelle grandi città, nelle aree metropolitane, nelle isole e nelle destinazioni a forte vocazione turistica.

Secondo la Commissione, oltre la metà dei cittadini europei residenti in ambito urbano considera l’accesso alla casa un problema immediato e urgente. L’aumento dei prezzi ostacola inoltre la mobilità degli studenti e dei lavoratori, con conseguenze anche sulla competitività dei territori.

La stessa relazione che accompagna la proposta riconosce, tuttavia, che la causa strutturale della crisi abitativa è l’insufficiente offerta di alloggi. Le forme di utilizzo non principale degli immobili — locazioni brevi, seconde case e abitazioni lasciate vuote — possono eventualmente aggravare la situazione soltanto in determinati mercati locali.

Non si tratta quindi di un fenomeno uniforme. La presenza delle locazioni turistiche può essere rilevante in alcuni quartieri o centri storici, ma molto più contenuta in altre città, nelle aree rurali e nei territori minori.

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Quando un’area potrà essere considerata sotto pressione abitativa

La proposta introduce una metodologia europea per individuare le zone nelle quali esiste una reale condizione di “housing stress”.

Le amministrazioni dovranno analizzare indicatori verificabili, tra i quali:

• il rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi delle famiglie;
• l’andamento di prezzi e canoni nel tempo;
• l’evoluzione della popolazione;
• il rapporto tra domanda e offerta di immobili;
• la disponibilità di alloggi destinati alla residenza stabile;
• il peso delle locazioni brevi, delle seconde case e degli immobili inutilizzati nel mercato locale.

La presenza di molti annunci turistici, da sola, non dovrebbe essere sufficiente. L’autorità dovrà dimostrare un collegamento concreto tra lo specifico utilizzo degli immobili e il peggioramento dell’accessibilità o della disponibilità abitativa.

Per quanto riguarda le locazioni brevi, la proposta richiede che l’impatto negativo significativo sia riscontrabile per almeno tre anni e che sia dimostrato che misure meno restrittive non consentirebbero di ottenere lo stesso risultato.

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Quali restrizioni potrebbero essere introdotte

L’Affordable Housing Act non contiene un elenco automatico di divieti applicabili in tutta Europa. Una volta accertata una condizione di effettiva pressione abitativa, le autorità competenti potranno scegliere se intervenire e quali strumenti adottare, nel rispetto della normativa nazionale.

In concreto, il quadro europeo potrebbe sostenere misure quali:

• limiti quantitativi alle autorizzazioni;
• contingentamenti circoscritti a determinati quartieri;
• limiti temporali o al numero di giornate;
• requisiti differenziati in funzione della frequenza o del carattere professionale dell’attività;
• misure riguardanti seconde case e immobili inutilizzati;
• regimi transitori a tutela delle attività già legittimamente avviate.

Ogni intervento dovrà essere basato su dati, territorialmente mirato, necessario, non discriminatorio e proporzionato. Un limite riferito a un quartiere non dovrebbe quindi essere automaticamente esteso all’intero Comune o a territori nei quali la medesima criticità non è stata dimostrata.

La proposta non conferisce, inoltre, nuovi poteri sostanziali alle amministrazioni: definisce le condizioni europee da rispettare quando esse esercitano poteri già disponibili nell’ordinamento nazionale.

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Le garanzie per proprietari e operatori

Il testo tenta di contemperare l’intervento pubblico con la tutela degli investimenti e delle attività economiche esistenti.

In particolare, le misure dovranno:

• rispettare le aspettative legittime degli operatori;
• prevedere periodi transitori adeguati;
• essere riesaminate nel tempo;
• evitare effetti retroattivi, soprattutto quando incidono sull’acquisto o sull’utilizzo degli immobili;
• dimostrare che non esistono alternative meno penalizzanti.

Per le abitazioni non occupate dovranno inoltre essere considerate le ragioni legittime della mancata utilizzazione, come lavori di ristrutturazione, successioni, motivi di salute o trasferimenti temporanei.

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Il rapporto con il Regolamento europeo sulle locazioni brevi

L’Affordable Housing Act si affianca al Regolamento (UE) 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, che disciplina la raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine.

Quest’ultimo regolamento prevede procedure armonizzate di registrazione, numeri identificativi degli immobili, controlli sugli annunci e trasmissione periodica dei dati dalle piattaforme alle autorità attraverso punti di ingresso digitali unici.

La finalità principale è consentire alle amministrazioni di conoscere:

• l’identità dell’host;
• l’ubicazione dell’alloggio;
• il numero delle notti prenotate;
• il numero degli ospiti;
• la regolarità del codice di registrazione.

Il nuovo Affordable Housing Act utilizzerebbe questi dati come base istruttoria per valutare l’eventuale impatto delle locazioni brevi. Prima di introdurre ulteriori limiti, le autorità dovranno avere applicato e fatto rispettare la normativa europea già vigente, compresa la rimozione o disabilitazione degli annunci privi dei requisiti prescritti.

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Cosa succede adesso

L’Affordable Housing Act è, allo stato attuale, una proposta legislativa e non una normativa immediatamente operativa.

Il testo dovrà essere esaminato e approvato dal Parlamento europeo e dal Consiglio secondo la procedura legislativa ordinaria. Durante questo percorso potrà essere modificato anche in maniera significativa.

Soltanto dopo l’approvazione definitiva, la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea e il decorso del termine previsto dal testo finale si potranno conoscere gli obblighi effettivamente applicabili.

Per proprietari e gestori, quindi, non cambia nulla nell’immediato per effetto di questa proposta. Rimangono invece pienamente applicabili gli adempimenti nazionali, regionali e comunali già vigenti, oltre alle disposizioni del Regolamento UE 2024/1028.

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La posizione di ABBAV: la crisi abitativa richiede politiche strutturali, non un capro espiatorio

ABBAV condivide l’obiettivo di assicurare ai cittadini un’offerta abitativa adeguata e sostenibile. La casa costituisce un tema sociale essenziale e richiede risposte pubbliche concrete.

Non è però accettabile che le locazioni brevi vengano indicate, in modo generalizzato, come la causa principale della crisi abitativa.

È la stessa Commissione europea a riconoscere che il fattore strutturale determinante è la carenza di offerta abitativa. In questo quadro, concentrare l’intervento quasi esclusivamente sulle locazioni turistiche rischia di produrre un risultato politicamente visibile ma economicamente inefficace.

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Correlazione non significa causalità

La compresenza, in alcune zone, di elevati prezzi immobiliari e di un’importante offerta turistica non dimostra automaticamente che la seconda abbia causato i primi.

I valori immobiliari dipendono da una pluralità di fattori:

• scarsità di nuove costruzioni;
• lentezza dei procedimenti urbanistici;
• costo del credito e dei materiali;
• crescita degli immobili inutilizzati;
• insufficienza dell’edilizia sociale e universitaria;
• concentrazione della domanda nelle aree maggiormente attrattive;
• ridotta mobilità del mercato delle locazioni residenziali;
• rischi e tempi connessi al recupero dell’immobile in caso di morosità.

Una valutazione tecnicamente attendibile dovrà isolare questi fattori e dimostrare un rapporto causale specifico, non limitarsi a confrontare il numero degli annunci con l’andamento dei prezzi.

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Il mercato turistico non coincide con quello residenziale

Non tutti gli immobili destinati alla ricettività extralberghiera tornerebbero sul mercato delle locazioni ordinarie in caso di divieto o contingentamento.

Molti alloggi sono utilizzati solo in alcuni periodi dell’anno, costituiscono seconde case familiari, presentano caratteristiche poco compatibili con la residenza stabile oppure si trovano in località nelle quali la domanda abitativa ordinaria è limitata.

Presumere una conversione automatica delle locazioni turistiche in contratti residenziali significa sovrastimare l’effetto delle restrizioni sull’offerta di case. Una parte dei proprietari potrebbe scegliere di lasciare l’immobile inutilizzato o venderlo, senza alcun reale aumento delle abitazioni disponibili in locazione, come già accadeva prima del boom delle locazioni turistiche.

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Le microimprese non possono essere equiparate alla speculazione immobiliare

Il comparto extralberghiero veneto è composto in larga parte da famiglie, piccoli proprietari e microimprese radicate nel territorio. Questi operatori generano reddito diffuso e alimentano una filiera che comprende manutentori, imprese di pulizia, lavanderie, professionisti, ristorazione, commercio e servizi turistici.

Una disciplina costruita esclusivamente sul numero degli immobili, senza distinguere tra grandi portafogli immobiliari, attività imprenditoriali organizzate e ospitalità familiare, sarebbe economicamente distorsiva.

La regolazione dovrebbe considerare almeno:

• la dimensione effettiva dell’attività;
• la residenza dell’host;
• la locazione di stanze rispetto a quella di intere unità;
• il carattere occasionale o professionale dell’offerta;
• la localizzazione dell’immobile;
• la reale domanda residenziale presente nella zona.

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Il rischio di una frammentazione ancora maggiore

Sebbene la proposta dichiari di voler aumentare la certezza giuridica, lascia alle autorità locali un margine significativo di intervento.

Si rischia di moltiplicare regolamenti comunali differenti, rendendo ancora più complesso un settore che già oggi deve confrontarsi con norme europee, nazionali, regionali e locali.

Per ABBAV, ogni misura dovrebbe essere accompagnata da:

• un’analisi d’impatto indipendente e pubblica;
• una consultazione preventiva delle associazioni di categoria;
• una valutazione delle conseguenze su occupazione, indotto e gettito fiscale;
• una clausola di revisione periodica;
• strumenti di ricorso rapidi ed effettivi;
• un congruo regime transitorio per le attività esistenti.

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Prima delle restrizioni, occorre utilizzare gli strumenti già disponibili

L’entrata in applicazione del Regolamento UE 2024/1028 rende finalmente disponibili dati più completi sul mercato. È quindi ragionevole attendere che tali informazioni vengano raccolte, consolidate e analizzate prima di introdurre nuovi limiti.

L’ordine degli interventi dovrebbe essere chiaro:

1. contrastare l’abusivismo;
2. verificare il rispetto degli obblighi di registrazione;
3. utilizzare correttamente i dati trasmessi dalle piattaforme;
4. recuperare gli immobili pubblici e privati inutilizzati;
5. accelerare costruzioni, cambi di destinazione e ristrutturazioni;
6. rafforzare l’edilizia sociale, universitaria e per i lavoratori;
7. valutare soltanto in ultima istanza restrizioni mirate.

Una misura limitativa può considerarsi proporzionata solo quando queste alternative siano state seriamente esaminate e risultino insufficienti.

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La richiesta di ABBAV alle istituzioni

ABBAV chiede che il confronto europeo e nazionale abbandoni una contrapposizione semplicistica tra residenti e operatori dell’ospitalità.

La tutela della residenzialità, la qualità della vita urbana e lo sviluppo turistico sono obiettivi che possono e devono coesistere. Servono politiche fondate sui dati, differenziate per territorio e capaci di intervenire sulle vere cause della scarsità abitativa.

L’Associazione seguirà l’iter legislativo dell’Affordable Housing Act e rappresenterà presso le istituzioni le esigenze degli operatori veneti, affinché il testo definitivo garantisca proporzionalità, certezza del diritto, tutela degli investimenti legittimi e pieno coinvolgimento delle associazioni di categoria.