ABBAV contesta le nuove politiche della piattaforma: sempre meno autonomia per chi apre le porte della propria casa, mentre responsabilità, obblighi normativi e costi continuano a ricadere sugli Host. Sotto accusa soprattutto le disposizioni su rifiuti, climatizzazione e contratti di locazione.

Airbnb è nata da un’idea semplice e rivoluzionaria: permettere alle persone di aprire le porte della propria casa ai viaggiatori, offrendo un’esperienza di soggiorno diversa da quella alberghiera, fondata sulla fiducia, sulla condivisione e sul rispetto reciproco.

Nel 2007, a San Francisco, i fondatori accolsero i primi tre ospiti nella propria abitazione. Da quell’esperienza nacque una comunità internazionale che avrebbe cambiato profondamente il mercato dell’ospitalità.

Oggi, quasi vent’anni dopo, Airbnb sembra aver dimenticato proprio i principi che ne hanno decretato il successo.

Con le nuove politiche sulle regole della casa, pubblicate il 20 ottobre ed efficaci per le prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026, la piattaforma interviene in maniera sempre più stringente sull’autonomia gestionale degli Host, stabilendo quali comportamenti possano essere richiesti agli ospiti e quali debbano invece essere considerati irragionevoli.

Una trasformazione che, secondo ABBAV – Associazione Bed & Breakfast e Affittacamere del Veneto, rischia di snaturare il modello originario dell’ospitalità condivisa.

Airbnb sembra voler offrire agli ospiti un’esperienza sempre più simile a quella alberghiera, dimenticando che dietro moltissimi annunci non ci sono hotel, reception aperte 24 ore su 24 o squadre di personale, ma proprietari privati e piccoli operatori che gestiscono immobili nel rispetto di norme e regolamenti precisi.

Non è soltanto una questione di libertà gestionale. Le nuove disposizioni sollevano interrogativi concreti sul rapporto tra le condizioni imposte dalla piattaforma e gli obblighi previsti dall’ordinamento italiano.

Rifiuti: Airbnb decide cosa può chiedere l’Host, ma le regole le stabiliscono i Comuni

Tra le nuove disposizioni, una delle più problematiche riguarda la gestione dei rifiuti.

Airbnb stabilisce che, in via generale, gli Host non possono richiedere agli ospiti di portare fuori la spazzatura, pur potendo chiedere loro di differenziarla negli appositi contenitori interni.

Una prescrizione apparentemente semplice, che però dimostra quanto una politica uniforme possa risultare distante dalla realtà dei territori.

In Veneto, come nel resto d’Italia, la raccolta dei rifiuti non funziona ovunque nello stesso modo.

Esistono Comuni con raccolta porta a porta, cassonetti ad accesso controllato, calendari settimanali, fasce orarie obbligatorie e specifiche modalità di conferimento.

A Venezia, per esempio, il servizio di raccolta nel centro storico prevede la consegna dei sacchi in determinati orari oppure il ritiro da parte degli operatori. Sistemi differenti, ma altrettanto vincolanti, sono presenti in numerosi altri territori regionali.

Come può Airbnb stabilire, in via generale, che un ospite non debba portare fuori i rifiuti, senza affrontare adeguatamente le conseguenze che tale disposizione può produrre rispetto alle regole locali?

Chi deve intervenire quando l’ospite lascia l’appartamento prima dell’orario di raccolta? Chi deve occuparsi materialmente del conferimento? Chi sostiene gli eventuali costi aggiuntivi per organizzare il servizio?

Airbnb dichiara di poter riconoscere eccezioni sulla base delle specificità locali. Ma questa previsione non risolve completamente il problema.

L’Host deve poter conoscere preventivamente quali prescrizioni sono ammesse, quali documenti siano necessari per dimostrarne la legittimità e quali garanzie possa ottenere in caso di contestazione.

Una regola necessaria per rispettare un regolamento comunale non può essere trattata alla stregua di un capriccio del proprietario.

La raccolta dei rifiuti non è un servizio accessorio inventato dagli Host: è un’attività disciplinata da disposizioni pubbliche, alle quali occorre attenersi.

Non è una semplice richiesta dell’Host: lo prevede la legislazione ambientale italiana: il riferimento fondamentale è il Decreto Legislativo 3 aprile 2006, n. 152 (Testo Unico Ambientale).

La normativa nazionale definisce quindi un quadro giuridico vincolante, demandando ai regolamenti locali la disciplina concreta delle modalità di conferimento. Le prescrizioni relative alla separazione dei rifiuti e al loro conferimento non sono semplicemente raccomandazioni ecologiche.

E le conseguenze economiche possono essere particolarmente rilevanti.

Le violazioni ordinarie delle modalità di raccolta differenziata, come l’errata separazione delle diverse frazioni, possono essere soggette alle specifiche sanzioni previste dai regolamenti comunali: non esiste un unico importo nazionale applicabile indistintamente a ogni conferimento scorretto.

È dunque paradossale che una piattaforma possa considerare generalmente irragionevole un’attività connessa a prescrizioni pubbliche la cui violazione, in determinate circostanze, può esporre a sanzioni anche molto significative.

ABBAV ritiene necessario che Airbnb distingua espressamente le semplici faccende domestiche dalle attività indispensabili per rispettare il sistema di raccolta effettivamente applicabile all’immobile e riconosca la facoltà agli Host di richiedere agli ospiti attività quali la corretta differenziazione ed il conferimento secondo le modalità prescritte dai regolamenti locali.

Riscaldamento e aria condizionata: il comfort degli ospiti non può prevalere sulle disposizioni energetiche

Un secondo aspetto particolarmente delicato riguarda il funzionamento degli impianti di climatizzazione.

Airbnb considera generalmente irragionevole limitare l’accesso a servizi pubblicizzati come disponibili nell’alloggio, tra cui l’aria condizionata.

Il principio di garantire agli ospiti i servizi promessi è naturalmente condivisibile.

Ma garantire un servizio non significa consentirne un utilizzo indiscriminato, né ignorare le disposizioni che ne regolano il funzionamento.

In Italia, il DPR 74/2013 disciplina, tra l’altro, i valori di temperatura degli ambienti durante il funzionamento degli impianti di climatizzazione invernale ed estiva, prevedendo limiti, tolleranze ed eccezioni.

Le condizioni applicabili dipendono dalla tipologia dell’edificio, dall’impianto e dalla normativa pertinente.

Non si tratta, dunque, soltanto della volontà di un proprietario di risparmiare sulla bolletta.

Un Host può avere l’esigenza, e nei casi previsti l’obbligo, di rispettare determinate condizioni di esercizio degli impianti, così come di adottare accorgimenti tecnici necessari per garantirne la sicurezza e il corretto funzionamento.

Eppure le nuove politiche rischiano di rendere meno chiaro il confine tra una limitazione arbitraria di un servizio e un’impostazione giustificata dalle norme energetiche.

ABBAV chiede pertanto che Airbnb riconosca espressamente le limitazioni tecniche e normative effettivamente applicabili, distinguendole dalle semplici scelte commerciali dell’Host.

La legge italiana stabilisce limiti precisi alle temperature

Il riferimento nazionale è il DPR 16 aprile 2013, n. 74, articolo 3, che, per gli edifici ordinariamente soggetti alla disposizione, stabilisce:

Durante il riscaldamento:

• Temperatura media di riferimento: 20 °C.
• Tolleranza consentita: +2 °C.
• Conseguentemente, il limite ordinario della temperatura media è 22 °C.

Durante il raffrescamento:

• Temperatura media di riferimento: 26 °C.
• Tolleranza consentita: −2 °C.
• Conseguentemente, il limite ordinario della temperatura media non deve scendere sotto i 24 °C.

I valori si riferiscono alla media ponderata delle temperature degli ambienti e non costituiscono, automaticamente, un’impostazione obbligatoria identica per ogni singolo termostato. Restano inoltre applicabili le eccezioni e le deroghe previste dalla normativa.

L’articolo 4 del medesimo DPR disciplina anche i periodi e gli orari di esercizio degli impianti di climatizzazione invernale, con differenze legate alle zone climatiche e alle eccezioni previste.

Quali sono le sanzioni?

La disciplina energetica prevede conseguenze economiche per specifiche violazioni degli obblighi di esercizio degli impianti.

Il sistema nazionale richiama, attraverso l’articolo 11 del DPR 74/2013, anche le sanzioni amministrative previste dal D.Lgs. 192/2005, che per determinate violazioni arrivano a 3.000 euro.

Questi importi non devono essere confusi con una multa automaticamente applicabile ogni volta che un ospite modifica il termostato: l’accertamento delle violazioni dei limiti di temperatura e il relativo regime sanzionatorio richiedono la verifica della fattispecie concreta e delle disposizioni applicabili.

Il punto rimane tuttavia centrale.

Se la normativa nazionale stabilisce limiti e prescrizioni tecniche, una piattaforma commerciale non può trattare indiscriminatamente le impostazioni necessarie al loro rispetto come restrizioni arbitrarie imposte dal proprietario.

ABBAV ritiene pertanto indispensabile che Airbnb chiarisca espressamente quali sistemi di regolazione automatica, limitazione delle temperature e controllo del funzionamento degli impianti siano compatibili con le nuove politiche quando finalizzati al rispetto delle prescrizioni normative.

Contratti di locazione e adempimenti di legge: la contraddizione più grave

La questione dei contratti rappresenta probabilmente l’aspetto più significativo delle nuove politiche.

Airbnb stabilisce che gli Host non possono generalmente richiedere agli ospiti la sottoscrizione di contratti separati, salvo specifiche eccezioni, tra cui i contratti richiesti dalla legge.

Fin qui, il riconoscimento degli obblighi normativi rappresenta un elemento necessario.

Ma la piattaforma precisa anche che non richiederà agli ospiti di firmare tali contratti e non contribuirà a farne rispettare le condizioni.

Una posizione che ABBAV considera profondamente contraddittoria.

La stessa Airbnb, nella propria guida ufficiale dedicata all’ospitalità responsabile in Italia, invita gli operatori a sottoscrivere un contratto di locazione turistica.

Da una parte, dunque, Airbnb ricorda agli Host italiani l’importanza di formalizzare il rapporto contrattuale. Dall’altra, con le nuove politiche, restringe le condizioni per richiedere contratti separati e lascia interamente al proprietario la responsabilità di ottenerne la sottoscrizione.

Occorre ricordare che la locazione turistica non coincide con un servizio alberghiero.

Il rapporto è disciplinato anche dalle disposizioni del Codice civile e dalla Legge 431/1998, che prevede la forma scritta per i contratti di locazione.

La questione non riguarda soltanto i contratti.

Gli Host italiani sono tenuti a rispettare specifici obblighi di pubblica sicurezza, identificazione degli ospiti, comunicazione dei dati attraverso Alloggiati Web e ulteriori adempimenti amministrativi e fiscali.

La raccolta dei dati necessari per legge non può essere confusa con richieste commerciali arbitrarie o con la volontà di acquisire informazioni personali non pertinenti.

Anche in questo ambito Airbnb prevede eccezioni per gli adempimenti normativi. Ma il riconoscimento formale di un’eccezione non basta se poi gli operatori incontrano difficoltà nel gestire concretamente i rifiuti degli ospiti, le informazioni richieste dalla legge o la sottoscrizione dei contratti.

Non si può pretendere che un proprietario sia abbastanza autonomo da assumersi tutte le responsabilità di legge, ma non abbastanza autonomo da stabilire le modalità necessarie per adempiervi.

Su questo punto ABBAV ritiene indispensabile una presa di posizione chiara da parte della piattaforma.

Contratti di locazione: un obbligo giuridico, non una preferenza dell’Host

Il riferimento fondamentale è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431.

L’articolo 1, comma 4, dispone che per la valida stipulazione dei contratti di locazione sia richiesta la forma scritta.

A tale disciplina si affiancano gli articoli 1571 e seguenti del Codice civile e l’articolo 53 del D.Lgs. 79/2011.

La mancanza della forma scritta, quando prescritta per la validità del contratto, può determinare conseguenze civilistiche rilevanti, compresa la nullità.

Il proprietario non può essere lasciato solo a gestire le conseguenze di un rapporto contrattuale formalizzato in modo inadeguato o, addirittura, non formalizzato.

Identificazione e comunicazione degli ospiti: sono previsti anche obblighi penalmente sanzionati

Un ulteriore riferimento fondamentale è l’articolo 109 del Regio Decreto 18 giugno 1931, n. 773 (TULPS).

La disposizione disciplina gli obblighi di identificazione delle persone alloggiate e di comunicazione delle relative generalità all’autorità di pubblica sicurezza.

La violazione degli obblighi previsti dall’articolo 109, nei casi sanzionati dall’articolo 17 del medesimo Testo Unico, può comportare l’arresto fino a tre mesi oppure l’ammenda fino a 206 euro.

Si tratta di conseguenze di natura penale, non di semplici inconvenienti amministrativi.

Le procedure per l’acquisizione dei dati necessari devono naturalmente rispettare anche la normativa sulla protezione dei dati personali.

Ma il principio deve essere inequivocabile: l’identificazione degli ospiti e gli adempimenti di pubblica sicurezza non sono richieste facoltative che una piattaforma può subordinare alla comodità del viaggiatore.

Airbnb deve garantire che le proprie politiche e procedure operative permettano agli Host di rispettare questi obblighi in maniera chiara, documentabile e senza inutili ostacoli.

Multe e sanzioni agli ospiti: Airbnb ne ammette la comunicazione e il possibile rimborso, ma non garantisce la tutela degli Host

Un ulteriore elemento delle nuove politiche merita particolare attenzione, perché rende ancora più evidente la contraddizione dell’impostazione adottata da Airbnb.

La piattaforma riconosce espressamente che il mancato rispetto di determinate regole locali può comportare sanzioni economiche e consente agli Host di comunicarle preventivamente agli ospiti.

Nella propria pagina ufficiale del Centro Assistenza, intitolata Aggiungere regole locali all’annuncio relativo all’alloggio, Airbnb indica che gli Host possono riportare nelle richieste aggiuntive le disposizioni stabilite dalle amministrazioni locali o da organismi condominiali, comprese le eventuali multe previste in caso di violazione.

Airbnb richiede che vengano precisati:

• La disposizione applicabile e l’autorità o l’organismo che la stabilisce.
• I comportamenti che gli ospiti devono rispettare.
• L’importo dell’eventuale sanzione, oppure i criteri per determinarlo.
• Le circostanze e le modalità con cui la sanzione potrebbe essere applicata.

Queste informazioni devono essere visibili nell’annuncio prima della prenotazione.

Ma la previsione più interessante riguarda le conseguenze delle violazioni.

Airbnb riconosce che, se un Host riceve una multa o un addebito a causa della violazione di una regola locale da parte dell’ospite, può richiederne il rimborso attraverso il Centro Soluzioni.

La richiesta deve essere supportata da adeguata documentazione, come il provvedimento ricevuto, l’autorità che lo ha emesso, l’importo e gli elementi che collegano la violazione al comportamento dell’ospite.

Non si tratta, tuttavia, di una garanzia automatica di recupero.

La stessa Airbnb precisa infatti che non provvede a riscuotere o applicare tali sanzioni per conto degli Host.

È inoltre essenziale distinguere tre situazioni:

La sanzione amministrativa direttamente applicabile all’ospite. Quando la legge individua nell’ospite il soggetto responsabile della violazione, la relativa conseguenza può essere applicata dall’autorità competente secondo le regole previste dall’ordinamento.

La sanzione contestata al proprietario per un comportamento dell’ospite. Quando la multa viene legittimamente applicata all’Host, quest’ultimo può valutare una richiesta di rimborso nei confronti dell’ospite, purché esistano adeguati presupposti giuridici, un comportamento imputabile e documentato e un collegamento tra quest’ultimo e l’importo richiesto. La preventiva comunicazione nell’annuncio rafforza la trasparenza, ma non trasferisce automaticamente all’ospite la responsabilità amministrativa del proprietario.

Le penali stabilite autonomamente dall’Host. Le nuove politiche Airbnb vietano in generale di imporre multe o penalità private agli ospiti. Non basta indicarle preventivamente nell’annuncio per renderle compatibili con le condizioni della piattaforma.

Questa distinzione deve essere chiarita agli operatori, ma soprattutto deve essere garantita una procedura effettiva di tutela.

Se Airbnb riconosce che un ospite può provocare una sanzione economica a carico del proprietario, perché non dovrebbe riconoscere con altrettanta chiarezza il diritto dell’Host a impartire le istruzioni necessarie per evitare proprio quella violazione?

È qui che emerge uno dei principali paradossi delle nuove politiche.

La piattaforma consente di avvertire gli ospiti del rischio di sanzioni, ma considera generalmente irragionevoli alcune attività che, in determinati contesti locali, potrebbero essere funzionali a prevenire quelle stesse conseguenze.

Per ABBAV, questo meccanismo non è sufficiente.

Non basta consentire al proprietario di chiedere un rimborso dopo aver ricevuto una multa: occorre garantirgli prima gli strumenti per impedire che la violazione si verifichi.

ABBAV ritiene quindi necessario che Airbnb chiarisca e rafforzi il riconoscimento delle prescrizioni locali, prevedendo procedure trasparenti per la loro applicazione e per le richieste di rimborso documentate nei confronti degli ospiti effettivamente responsabili.

Da community dell’ospitalità a modello sempre più alberghiero

Non tutte le modifiche introdotte da Airbnb sono necessariamente irragionevoli, ma non si possono mettere sullo stesso piano le faccende domestiche e il rispetto delle disposizioni di legge.

La vera criticità delle nuove politiche è l’impostazione complessiva del rapporto tra Host, Guest e piattaforma.

Airbnb sembra orientarsi verso un modello nel quale l’ospite deve essere progressivamente sollevato da qualsiasi incombenza, mentre il proprietario continua a rispondere di obblighi normativi, gestione dell’immobile, rapporti condominiali, manutenzione, consumi e organizzazione del soggiorno.

È un’impostazione sempre più vicina alle aspettative dell’ospitalità alberghiera, ma applicata anche a realtà che, per dimensioni, organizzazione e natura giuridica, sono profondamente differenti.

Non tutti gli Host sono albergatori. Non tutte le case sono hotel. E l’ospitalità extralberghiera non può essere trasformata in una copia dell’albergo attraverso le condizioni contrattuali di una piattaforma.

Il modello originario di Airbnb si fondava anche sulla consapevolezza che soggiornare nella casa di qualcuno fosse diverso dall’acquistare un servizio alberghiero standardizzato.

Questa differenza non rappresentava un difetto da eliminare. Era il valore aggiunto dell’esperienza.

Le richieste di ABBAV ad Airbnb

Alla luce delle nuove politiche, ABBAV chiede una revisione delle disposizioni che incidono sull’autonomia gestionale e sugli obblighi degli Host, con particolare riferimento a tre questioni fondamentali:

1. Gestione dei rifiuti. Riconoscimento chiaro delle disposizioni comunali e delle modalità di conferimento effettivamente applicabili, con procedure trasparenti per le eventuali eccezioni e senza trasferire automaticamente nuovi costi organizzativi sugli Host.

2. Riscaldamento e climatizzazione. Riconoscimento espresso dei limiti di temperatura, delle prescrizioni energetiche e delle condizioni tecniche legalmente applicabili, distinguendoli dalle limitazioni arbitrarie dei servizi offerti.

3. Contratti e adempimenti normativi. Strumenti adeguati per consentire la corretta sottoscrizione dei contratti quando necessaria e per gestire gli obblighi di identificazione e comunicazione previsti dall’ordinamento italiano, senza esporre gli operatori a contestazioni ingiustificate.

ABBAV chiede inoltre l’apertura di un confronto con le associazioni rappresentative degli Host, affinché le politiche della piattaforma tengano conto delle differenti normative nazionali, regionali e locali e delle effettive condizioni organizzative delle strutture extralberghiere.

Airbnb ricordi da dove è nata

Airbnb ha costruito il proprio successo grazie a milioni di persone che hanno scelto di condividere le proprie abitazioni, investire nelle proprie strutture e accogliere viaggiatori provenienti da tutto il mondo.

Sono questi Host ad aver contribuito a costruire il valore economico e la reputazione internazionale della piattaforma.

Oggi meritano rispetto, ascolto e regole equilibrate.

Non si può continuare a celebrare la community degli Host nella comunicazione aziendale, per poi limitarne progressivamente l’autonomia nelle condizioni operative.

Se Airbnb intende proporre un’esperienza sempre più simile a quella alberghiera, deve riconoscere che le case private e le piccole strutture extralberghiere non dispongono necessariamente della stessa organizzazione e degli stessi servizi degli hotel.

E, soprattutto, deve ricordare che le condizioni stabilite da una piattaforma commerciale non possono sostituire le disposizioni dell’ordinamento italiano.

Airbnb è nata perché qualcuno ha aperto le porte della propria casa a uno sconosciuto. Non perché una multinazionale potesse decidere, vent’anni dopo, come quella casa debba essere gestita.

ABBAV – Associazione Bed & Breakfast e Affittacamere del Veneto