L’allarme affitti brevi a Verona e il dibattito attuale

Negli ultimi dieci anni Verona ha vissuto una crescita esponenziale degli affitti brevi e delle locazioni turistiche, soprattutto nel centro storico. Dai pochi alloggi presenti nel 2012 si è passati a circa 3.000 nel 2024, di cui oltre 2.000 solo nella zona UNESCO.

Questa trasformazione sta alimentando timori legati all’overtourism: i residenti faticano a trovare casa in affitto, i prezzi immobiliari aumentano e le attività commerciali tradizionali lasciano spazio a esercizi rivolti quasi esclusivamente ai turisti. Il cuore della città rischia così di perdere la sua identità di quartiere vissuto dai cittadini, diventando un contesto “vetrina”.

Per fronteggiare la situazione, il Comune di Verona ha avviato un confronto politico e istituzionale che si inserisce nel solco di un dibattito acceso a livello nazionale, reso ancora più complesso dalla recente giurisprudenza del Consiglio di Stato (2928/2025) in materia di affitti brevi sul caso di Sirmione.

La bozza di regolamento urbanistico del Comune di Verona

Il 9 settembre 2025 la Giunta comunale ha approvato un documento preliminare che introduce una variante normativa al Piano degli Interventi del Comune di Verona.

Il provvedimento prevede un intervento selettivo:

• Stop alle nuove locazioni turistiche non ancora attivate (ossia prive di codice identificativo nazionale – CIN) nel Centro Storico Maggiore, area riconosciuta dall’UNESCO.
• Mantenimento delle attività esistenti già registrate e con codice CIN valido.
• Incentivo alla diffusione delle locazioni turistiche nelle aree periferiche, per decongestionare il centro e valorizzare quartieri meno saturi.

Dal punto di vista tecnico-giuridico, la variante urbanistica introduce la distinzione tra uso residenziale e uso turistico, imponendo nuovi vincoli nel centro storico. La proposta di delibera dovrà ora passare al vaglio del Consiglio comunale.

Obiettivi dichiarati: tutela del centro storico e diritto alla residenza

L’amministrazione comunale giustifica la misura come un tentativo di riequilibrio tra turismo e vita locale. L’obiettivo è evitare lo svuotamento demografico del centro, ridurre la pressione immobiliare e garantire condizioni di vivibilità ai residenti.

Questa scelta sarebbe, ad avviso dell’Amministrazione, coerente con le indicazioni del Piano di Gestione UNESCO e del nuovo Piano di Assetto del Territorio (PAT), che pongono al centro la rigenerazione urbana e la sostenibilità della città storica.

Profili di legittimità e possibili impugnazioni

L’iniziativa del Comune di Verona solleva inevitabili interrogativi di legittimità, come già accaduto per casi simili. Oggi in Italia manca una legge nazionale organica che conferisca ai Comuni poteri specifici di limitazione degli affitti brevi.

Secondo la giurisprudenza recente, la locazione turistica non imprenditoriale rientra nell’esercizio del diritto di proprietà e non può essere oggetto di divieti comunali senza una norma nazionale chiara.

Non è da escludere che il regolamento veronese, una volta approvato, venga impugnato davanti al TAR da proprietari e associazioni di categoria.

I punti critici riguardano:

• la competenza del Comune rispetto alla riserva di legge statale;
• la proporzionalità delle misure;
• il rischio di lesione della libertà di iniziativa economica.

Conclusioni

Nei prossimi mesi sarà cruciale capire se questa strategia riuscirà a trovare un equilibrio tra:

• la tutela del centro storico e del diritto alla residenza;
• la libertà dei proprietari e la necessità di un turismo sostenibile.

In assenza di una normativa nazionale, resta alto il rischio di ricorsi e annullamenti, mentre il settore attende regole chiare e condivise che possano garantire stabilità sia agli operatori sia alle comunità locali.

ABBAV ha già chiesto un’audizione all’Amministrazione del Comune di Verona e presentare osservazioni ed istanze a tutela della categoria.