La bozza della Legge di Bilancio 2026 attualmente in discussione prevede una modifica rilevante per il settore delle locazioni turistiche brevi. Tra le misure più discusse figura l’aumento dell’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26%, anche per la prima unità immobiliare concessa in locazione breve.

Si tratta, è bene precisarlo, di una proposta non ancora approvata in via definitiva. Tuttavia, le ipotesi contenute nella manovra meritano già oggi un’attenta analisi, in quanto potrebbero incidere in modo significativo sulla redditività degli host e dei proprietari che operano nel mercato degli affitti brevi.

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Cosa prevede la bozza della manovra 2026

Nella versione preliminare della manovra, la cedolare secca per gli affitti brevi (contratti inferiori a 30 giorni) viene uniformata al 26% per tutti i soggetti, senza più distinzione tra primo immobile locato ed i successivi.

Attualmente il primo immobile viene tassato al 21%, mentre dal secondo al quarto immobile la tassazione sale al 26%. La proposta elimina questa differenziazione, introducendo un’unica aliquota per tutti.

È importante sottolineare che la misura è ancora in fase di discussione parlamentare, e potrà subire modifiche o integrazioni prima della pubblicazione del testo definitivo in Gazzetta Ufficiale.

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Le Reazioni della Politica

Nella fase di prima elaborazione della bozza della Legge di Bilancio 2026, la proposta di innalzamento della cedolare secca al 26% per le locazioni brevi ha generato acceso dibattito tra i partiti di maggioranza e opposizione.

In particolare, il partito Forza Italia si è dichiarato «contrario e decisamente critico», lamentando di non essere stato adeguatamente informato e auspicando emendamenti in sede parlamentare.

Anche la Lega ha alzato le antenne, evidenziando che «non è un buon modo di favorire la domanda interna e l’iniziativa privata».

Dal lato delle opposizioni, il Partito Democratico ha definito la manovra come «figlia di nessuno», interpretando la vicenda degli affitti brevi come un segnale di spaccatura interna alla maggioranza.

Sul versante governativo, nonostante il sostegno formale al pacchetto, si segnala la volontà del partito Forza Italia di porre un “veto” qualora la norma non venga modificata, con il vice-premier Antonio Tajani che ha dichiarato: «Non potremo mai votare una proposta come questa».

In risposta, il gruppo del Movimento 5 Stelle ha replicato alle critiche del centro-destra, sostenendo che l’aumento della tassazione rispecchia scelte di equità fiscale.

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Impatto economico e fiscale potenziale

Maggiore pressione fiscale

L’aumento di cinque punti percentuali nella tassazione comporterebbe un aggravio medio stimato di circa 1.300 euro annui per famiglia proprietaria, in base a simulazioni su rendite lorde di 25.000 euro all’anno.

Riduzione dei margini di redditività

Con la cedolare al 21%, il margine netto medio per il proprietario (al netto di spese di gestione, portali, utenze, IMU e tassa di soggiorno) si attestava intorno al 34%.
Con il passaggio al 26%, il margine potrebbe ridursi a circa il 28%, comprimendo sensibilmente la redditività delle locazioni brevi.

Possibili conseguenze sul mercato

Un incremento fiscale di questa portata potrebbe generare diversi effetti: riduzione del numero di immobili destinati ad affitto breve; aumento delle tariffe per mantenere la sostenibilità economica; spostamento verso formule di locazione medio-lunga, percepite come più stabili e meno soggette a variazioni normative.

Quest’ultimo effetto ci pare, tuttavia, assai improbabile. Il principale sbarramento alla locazione medio-lunga, come ribadiamo da sempre, risiede nell’assoluta incertezza di percepire il canone a causa dell’assenza di un sistema adeguato per tutelare i proprietari.

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Cosa devono valutare Host e Gestori

Verifica della posizione fiscale

I gestori devono accertare se la propria attività rientra ancora nel perimetro delle locazioni brevi non imprenditoriali (durata massima 30 giorni, senza servizi accessori tipici delle strutture alberghiere).
Superati determinati limiti, l’attività può essere qualificata come imprenditoriale, con obblighi fiscali e contributivi più articolati.

Cedolare secca o regime ordinario

Nel caso in cui la bozza venisse approvata, sarà necessario confrontare il nuovo regime con quello ordinario IRPEF, valutando:

• la deducibilità delle spese e dei costi di gestione;
• le eventuali addizionali regionali e comunali;
• l’effettiva convenienza economica della cedolare al 26%.

Revisione del modello di business

Gli operatori dovranno rivedere il proprio piano economico: analisi dei costi fissi e variabili, aggiornamento dei prezzi medi per notte e revisione delle strategie di marketing saranno passaggi chiave per mantenere un equilibrio tra redditività e competitività.

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Conclusioni

L’aumento della cedolare secca al 26% per gli affitti brevi è una misura ancora in fase di proposta, ma che, se confermata, determinerebbe un impatto significativo sulla redditività del settore extralberghiero.

Per i gestori e proprietari, è essenziale monitorare l’iter parlamentare, valutare le simulazioni economiche e pianificare in anticipo eventuali adeguamenti.

ABBAV continuerà a seguire con attenzione l’evoluzione della manovra, fornendo agli associati aggiornamenti, supporto tecnico e strumenti di analisi per affrontare al meglio le possibili novità fiscali.