Con la prossima Legge di Bilancio 2026 sembra delinearsi un nuovo regime fiscale per gli Affitti Brevi: un sistema a scaglioni in funzione del numero di immobili gestiti. Le novità principali — in via di definizione, ma al momento largamente condivise — riguardano l’aliquota fiscale e la soglia per l’obbligo di apertura della partita IVA.

🏠 Condizione	📌 Regime previsto*
1 immobile (locato per scopi turistici)	Cedolare secca al 21%
2 immobili (locati per scopi turistici)	Cedolare secca al 26%
3 o più immobili (locati per scopi turistici)	Obbligo di Partita IVA

*In base alla bozza attuale della manovra (novembre 2025). Alcuni aspetti potrebbero subire modifiche in sede parlamentare.

Perché questo cambiamento

L’obiettivo dichiarato è distinguere chiaramente tra locazione occasionale e attività imprenditoriale: la scala a scaglioni intende penalizzare la “gestione seriale” di immobili ad uso turistico.

Con l’introduzione della Partita IVA dal terzo immobile, si cerca di garantire trasparenza fiscale, maggiori adempimenti contabili e uniformità rispetto alle strutture ricettive tradizionali.

L’innalzamento della cedolare al 26% per chi affitta due immobili va inteso come disincentivo alla gestione “semi-professionale” sotto soglia imprese, stabilendo un trade-off tra flessibilità e contribuzione.

Cosa significa per un operatore di extralberghiero come te

Se hai in gestione uno o due appartamenti — come spesso accade per chi opera nel segmento B&B, locazioni turistiche o case vacanze di fascia media/luxury — e desideri mantenere la struttura giuridica di “privato locatore”, queste regole impongono una riflessione:

• Se mantieni un solo immobile, la cedolare al 21% resta un’opzione fiscalmente interessante.
• Al secondo immobile, il salto a 26% incrementa la tassazione: potrebbe essere il momento di valutare il passaggio a regime imprenditoriale.
• Con tre o più unità, l’apertura di Partita IVA diventa obbligatoria: se già gestisci più immobili, sarà necessario adeguare contabilità, compliance e valutare se adottare un regime forfettario o ordinario.

Per chi dispone anche di strutture luxury o appartamenti in diverse località, questo rende fondamentale un’attenta pianificazione fiscale e una revisione della struttura societaria/giuridica.

Quali strategie valutare per chi opera in Veneto/Nord Italia

Analisi del portafoglio immobiliare: verificare quanti immobili gestisci e se la soglia della Manovra 2026 ti riguarda.

Simulazione della fiscalità comparata: confronta l’aliquota cedolare secca (21% o 26%) con il regime imprenditoriale (forfettario o ordinario).

Valutazione di una struttura societaria dedicata: per operatori con molti immobili, una gestione societaria può garantire maggiore flessibilità e trasparenza.

Monitoraggio della normativa: la Manovra non è ancora definitiva — sorveglia l’evoluzione parlamentare e le eventuali modifiche.

Conclusioni

La Manovra 2026 introduce un turning-point per il settore degli affitti brevi in Italia: si passa da una fiscalità relativamente agevolata e generica ad un sistema più stratificato, che distingue chiaramente tra locazione occasionale e attività imprenditoriale.

Per un operatore strutturato — con più appartamenti, strutture luxury e presenza attiva nel mercato turistico — la nuova normativa impone un cambio di paradigma: non più solo gestione flessibile e “extra reddituale”, ma consapevolezza imprenditoriale, compliance e progettualità.

Nel prossimo futuro, pianificazione fiscale, efficienza gestionale e trasparenza potrebbero diventare il vero valore aggiunto per restare competitivi.