Cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per effetto del quale il reddito di locazione viene tassato con un aliquota fissa.
Tale aliquota fissa può essere alternativamente:
– del 21%, il caso più frequente
– del 26%, per gli immobili in locazione breve (dal 2° al 4° immobile, come si dirà meglio nel prosieguo)
– del 10%, solo a certe condizioni
Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, che si applica sul reddito derivante dalla locazione dell’immobile.
Inoltre, per quanto concerne i contratti per cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, non sono dovuti i pagamenti dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovuti in caso di registrazioni, risoluzioni o proroghe dei contratti di locazione.
Per quali immobili si può scegliere la cedolare secca?
La scelta del regime fiscale della cedolare secca può essere esercitata per le unità immobiliari che rientrino nelle categorie catastali che vanno da A1 ad A11, con esclusione della categoria A10 riferita agli uffici ed agli studi privati.
Limiti e requisiti soggettivi: quando si può optare per la cedolare secca?
Locatore: possono scegliere il regime della cedolare secca le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento, che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Conduttore: il regime della cedolare secca non può essere applicato nei contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Cedolare Secca e Affitti Brevi: si può applicare?
È ormai pacifico che anche le persone fisiche che abbiano delle locazioni brevi turistiche (in gergo, affitti brevi), possano optare per il regime della cedolare secca al 21%.
Attenzione che per locazione breve turistica si intende quel contratto di locazione di immobile ad uso abitativo per finalità turistiche che abbia una durata complessiva – nell’arco dell’anno solare – non superiore a 30 giorni e che sia stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.
Sono ricondotti entro tale categoria anche i contratti di sublocazione e di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, fermo il vincolo di durata.
Con la legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), si è però introdotto un numero massimo di appartamenti in locazione breve, pari a 4, oltre il quale non è più possibile beneficiare della cedolare secca.
Superato il limite dei 4 appartamenti, oltre al ritorno alla tassazione IRPEF, l’attività di affitto sarà ritenuta alla stregua di un’attività imprenditoriale e, pertanto, da svolgersi con partita IVA.
Queste regole valgono indipendentemente dal fatto che la locazione breve turistica sia fatta per il tramite di piattaforme digitali come Airbnb o Booking.com.
Le novità fiscali 2024: l'Aumento della Cedolare Secca al 26%
Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2024, il 30 dicembre è passata anche la disposizione che prevede l’aumento della cedolare secca al 26% per i contratti di locazione breve e assimilati.
La disposizione, in vigore da gennaio 2024, prevede dunque l’aumento dell’aliquota dal 21% al 26%.
Viene prevista la possibilità di ottenere una riduzione dell’aliquota al 21% per una sola unità immobiliare in locazione breve, individuata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi.
I contratti a cui si applica la disposizione sono:
- Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, di cui all’art. 4, co. 1, D.L. 50/2017
- Contratti di sub-locazione, se stipulati alle medesime condizioni di una locazione breve
- Contratti onerosi conclusi dal soggetto comodatario per il godimento dell’immobile da parte di terzi, se stipulati alle condizioni di una locazione breve
Si ricorda che la disciplina in oggetto si applica ai contratti stipulati al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.
Come cambia la cedolare secca per le locazioni brevi nel 2024?
In sintesi, la cedolare secca sulle locazioni brevi:
- Viene applicata al 21% (con aliquota “ridotta”) sui redditi derivanti da un singolo immobile, se individuato in sede di dichiarazione dei redditi
- Viene applicata al 26% sui redditi da locazione breve derivanti da eventuali ulteriori immobili, diversi da quello sopra indicato (se individuato)
- Non viene applicata se il proprietario fa locazione breve con più di 4 unità immobiliari nel periodo di imposta, poiché ricade nell’ambito di applicazione dell’art. 1, co. 595, della legge 178/2020, che prevede l’obbligo di apertura di partita IVA per tali situazioni.
1 unità immobiliare in locazione breve
– Se individuata l’unità in dichiarazione dei redditi: imposta ridotta al 21%
– Se non individuata l’unità in dichiarazione: imposta al 26%
2/3/4 unità immobiliari in locazione breve
– Se individuata in dichiarazione dei redditi: 1 unità immobiliare in locazione breve con aliquota ridotta al 21%
– Gli immobili residui: imposta al 26%
– Se non individuata alcuna unità con aliquota ridotta: tutti gli immobili con cedolare al 26%
5 unità immobiliari in locazione breve
Non si applica la cedolare secca, obbligo di Partita IVA a norma dell’art. 1, co. 595, Legge 178/2020
L’Applicazione della trattenuta da parte dei Portali: come funziona?
I portali di prenotazione sono obbligati ad applicare una trattenuta, che rimane del 21%, sui corrispettivi incassati per loro tramite.
Airbnb e soci stanno già adeguando i loro sistemi per ottemperare all’obbligo.
La Legge di Bilancio 2024, non ha modificato l’ammontare della trattenuta del 21%, malgrado l’aumento della cedolare secca al 26% nei casi appena visti.
Ciò significa, come previsto dalla stessa norma, che la trattenuta effettuata dai soggetti intermediari sarà, sempre ed in ogni caso, effettuata a titolo di acconto.
Fino al 31 dicembre 2023, invece, la trattenuta poteva essere a titolo di acconto (in caso di applicazione della tassazione IRPEF) oppure a titolo di imposta (in caso di opzione per la cedolare secca).
Come si opta per la cedolare secca negli Affitti Brevi?
L’opzione per il regime fiscale della cedolare secca, nel caso delle locazioni brevi, ossia contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni, può essere esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi.
Una differenza sostanziale dalle locazioni di lunga durata, in cui l’opzione per la cedolare secca deve essere già comunicata al momento della registrazione del contratto mediante modello RLI.
La motivazione di tale differenza risiede nel fatto che, trattandosi di contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni, tali contratti non sono soggetti a registrazione e, pertanto, l’opzione potrà essere esercitata direttamente al momento di dichiarare i redditi.
A chi fa Affitti Brevi conviene optare per la cedolare secca?
La convenienza della cedolare secca si calcola confrontando due risultati: l’ammontare che si dovrebbe pagare applicando ipoteticamente la cedolare secca e l’ammontare che invece si dovrebbe pagare applicando l’IRPEF ordinaria, ossia l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche.
A seconda del risultato, potrebbe convenire l’uno o l’altro regime fiscale.
Inoltre, va tenuto presente che, nel caso di scelta della cedolare secca, se da una parte il reddito da locazione viene escluso dal reddito complessivo, dall’altra parte non vi possono però essere applicate alcun tipo di deduzioni o detrazioni.
Pertanto, in astratto, ai contribuenti rientranti nella “no tax area” potrebbe non convenire la scelta della cedolare secca, mentre per i contribuenti con redditi elevati l’opzione della cedolare secca potrebbe rappresentare un’ottima scelta.
In ogni caso, posto che il più delle volte i contribuenti si trovano in posizioni intermedie rispetto a quelle descritte, sarà necessario valutare approfonditamente e personalmente la posizione fiscale del singolo contribuente.
Quando si pagano acconto e saldo della cedolare secca?
Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca, fatto salvo il primo anno, per il quale non è possibile definire la base imponibile e quindi determinare un acconto, per gli anni successivi si applicherà un sistema di acconto e saldo.
Per quanto riguarda l’acconto, la Legge di Bilancio 2021 ha stabilito che l’importo da versare sia pari al 100% dell’imposta versata l’anno precedente.
Le scadenze per il versamento dell’acconto sono le seguenti:
- in un’unica soluzione entro il 30 novembre, per importi inferiori ad € 257,52
- in due rate, la prima del 40% entro il 30 giugno, la seconda del 60% entro il 30 novembre , per importi superiori ad € 257,52
Il saldo, invece, deve sempre essere corrisposto entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Come si paga la Cedolare Secca?
La cedolare secca si paga tramite modello F24, con i codici tributo di seguito riepilogati
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Codici Tributo
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Descrizione
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|---|---|
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1840
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Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata
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1841
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Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione
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1842
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Cedolare secca locazioni - Saldo
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Ritardo nel pagamento della cedolare secca: si può fare il ravvedimento?
Anche nel caso di omesso o tardivo pagamento della cedolare secca, si può ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, ossia quell’istituto che permette di regolarizzare i versamenti e di ridurre sensibilmente le sanzioni.
Naturalmente, la riduzione delle sanzioni dipenderà dall’effettivo periodo di ritardo. Ad un periodo molto prolungato, corrisponderà una riduzione di entità minore.
INDICE
- Cos’è la Cedolare Secca?
- Per quali immobili si può scegliere la Cedolare Secca?
- Limiti e requisiti soggettivi: quando si può optare per la Cedolare Secca?
- Cedolare Secca e Affitti Brevi: si può applicare?
- Le novità fiscali 2024: l'Aumento al 26%
- Come cambia la cedolare secca per le locazioni brevi nel 2024?
- La trattenuta da parte dei Portali: come funziona?
- Come si opta per la Cedolare Secca negli Affitti Brevi?
- A chi fa Affitti Brevi conviene optare per la Cedolare Secca?
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